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Taxe sur les immeubles bâtis

Taxe annuelle due au 1er janvier sur les immeubles bâtis situés dans les zones relevant des
collectivités locales (code de la fiscalité locale, chapitre premier, articles 1 à 29).

L'assiette est une fraction du prix de référence du mètre carré couvert, multipliée par la
superficie couverte de l'immeuble (article 4, paragraphe I). Les immeubles sont classés en quatre
catégories selon leur superficie couverte (article 4, paragraphe II). Un décret fixe pour chaque
catégorie le minimum et le maximum du prix de référence ; dans ces limites, la collectivité
locale arrête le prix par arrêté motivé (article 4, paragraphe IV). Le taux appliqué à l'assiette
dépend du nombre de services dont l'immeuble bénéficie (article 5).

L'assiette, les seuils de superficie et les taux sont ceux du code de 1997. Seuls les prix de
référence ont été relevés depuis, par décret, au 1er janvier 2008 et au 1er janvier 2017.

Deux dispositions aménagent la taxe : le dégrèvement partiel pour inoccupation, supprimé au 1er
janvier 2003 (article 6, paragraphe I), et la pénalité de retard (article 19, paragraphe I),
dont le taux change en 2002, 2007 et 2023 et dont le total est plafonné au principal depuis
2022.

(1) L'assiette de la taxe est égale à cette fraction du prix de référence du mètre carré couvert de
la catégorie de l'immeuble, multipliée par sa superficie couverte (code de la fiscalité locale,
article 4, paragraphe I).

Pour les immeubles loués soumis à la législation sur le droit au maintien dans les lieux,
l'assiette ne peut excéder le montant du loyer (article 4, paragraphe V).

(2) Le taux de la taxe, appliqué à l'assiette, est fixé « sur la base du niveau des services » dont
l'immeuble bénéficie (code de la fiscalité locale, article 5, paragraphe I). Quatre paliers.

Les services comptés sont au nombre de six (article 5, paragraphe II) : le nettoiement,
l'éclairage public, les chaussées goudronnées, le dallage des trottoirs, les réseaux
d'évacuation des eaux usées, les réseaux d'évacuation des eaux pluviales.

Le texte n'énonce pas de taux pour un immeuble qui ne bénéficie d'aucun de ces services.

(3) Premier palier : l'immeuble bénéficie d'un ou de deux des six services énumérés à l'article 5, paragraphe II.

(4) Deuxième palier : l'immeuble bénéficie de trois ou de quatre des six services énumérés à l'article 5, paragraphe II.

(5) Troisième palier : l'immeuble bénéficie de plus de quatre des six services énumérés à l'article 5, paragraphe II, c'est-à-dire de cinq ou des six.

(6) Quatrième palier : l'immeuble bénéficie de plus de quatre des six services énumérés à l'article 5, paragraphe II, et en outre de services qui ne figurent pas dans cette liste. Le texte ne dit pas quels sont ces autres services.

(7) Les immeubles sont classés en quatre catégories selon leur superficie couverte (code de la
fiscalité locale, article 4, paragraphe II). Chaque seuil est la superficie maximale de sa
catégorie, borne comprise : un immeuble dont la superficie couverte est exactement égale au
seuil reste dans la catégorie. La quatrième catégorie, qui commence au-delà du troisième seuil,
n'a pas de maximum.

Est considérée comme superficie couverte la superficie construite à usage d'habitation, sans
les vérandas non couvertes, les garages, les caves non aménagées pour l'habitat ni les patios
(même paragraphe). À défaut d'éléments permettant de fixer la superficie, l'immeuble est classé
dans la catégorie supérieure jusqu'à preuve contraire (paragraphe III).

Les seuils viennent du code. Les décrets des prix de référence de 1997 et de 2007 reprennent
les catégories en écrivant, dans l'édition française, « inférieure à 200 m2 » et « inférieure à
400 m2 » ; leur édition arabe et le décret gouvernemental de 2017 écrivent, comme le code,
« ne dépassant pas ».

(8) Superficie couverte maximale de la première catégorie, borne comprise.

(9) Superficie couverte maximale de la deuxième catégorie, borne comprise. La catégorie commence au-delà du seuil de la première.

(10) Superficie couverte maximale de la troisième catégorie, borne comprise. Au-delà, l'immeuble relève de la quatrième catégorie.

(11) Limites, en dinars par mètre carré couvert, entre lesquelles la collectivité locale fixe par
arrêté motivé le prix de référence de chaque catégorie d'immeubles, « sur la base de la nature
des services rendus » (code de la fiscalité locale, article 4, paragraphe IV). Le code prévoit
qu'un décret fixe ces limites tous les trois ans. Trois décrets les ont fixées :

- décret n° 97-431 du 3 mars 1997 (JORT n° 19 du 7 mars 1997, p. 389), exécutoire le 13 mars
1997 ;
- décret n° 2007-1185 du 14 mai 2007 (JORT n° 40 du 18 mai 2007, pp. 1646-1647), applicable à
compter du 1er janvier 2008, qui abroge le précédent ;
- décret gouvernemental n° 2017-397 du 28 mars 2017 (JORT n° 26 du 31 mars 2017, pp. 1191-1192),
applicable à compter du 1er janvier 2017, qui abroge le précédent.

Le code entre en vigueur le 1er janvier 1997 et le premier décret n'est exécutoire que le
13 mars 1997 : aucun prix de référence n'est fixé entre ces deux dates.

Depuis 2017, les fourchettes se chevauchent : le maximum d'une catégorie dépasse le minimum de
la suivante. Les deux éditions du Journal officiel concordent sur ce point.

(12) Première catégorie : immeubles dont la superficie couverte ne dépasse pas 100 mètres carrés (code de la fiscalité locale,
article 4, paragraphe II).

(13) Minimum du prix de référence du mètre carré couvert que la collectivité locale peut arrêter pour les immeubles de la première catégorie, en dinars par mètre carré couvert.

Les décrets de 2007 et de 2017 reconduisent le minimum de 1997 ; chacun le fixe à nouveau, et la valeur porte sa référence à chaque date.

(14) Maximum du prix de référence du mètre carré couvert que la collectivité locale peut arrêter pour les immeubles de la première catégorie, en dinars par mètre carré couvert.

(15) Deuxième catégorie : immeubles dont la superficie couverte excède 100 mètres carrés et ne dépasse pas 200 mètres carrés (code de la fiscalité locale,
article 4, paragraphe II).

(16) Minimum du prix de référence du mètre carré couvert que la collectivité locale peut arrêter pour les immeubles de la deuxième catégorie, en dinars par mètre carré couvert.

(17) Maximum du prix de référence du mètre carré couvert que la collectivité locale peut arrêter pour les immeubles de la deuxième catégorie, en dinars par mètre carré couvert.

(18) Troisième catégorie : immeubles dont la superficie couverte excède 200 mètres carrés et ne dépasse pas 400 mètres carrés (code de la fiscalité locale,
article 4, paragraphe II).

(19) Minimum du prix de référence du mètre carré couvert que la collectivité locale peut arrêter pour les immeubles de la troisième catégorie, en dinars par mètre carré couvert.

(20) Maximum du prix de référence du mètre carré couvert que la collectivité locale peut arrêter pour les immeubles de la troisième catégorie, en dinars par mètre carré couvert.

(21) Quatrième catégorie : immeubles dont la superficie couverte excède 400 mètres carrés (code de la fiscalité locale,
article 4, paragraphe II).

(22) Minimum du prix de référence du mètre carré couvert que la collectivité locale peut arrêter pour les immeubles de la quatrième catégorie, en dinars par mètre carré couvert.

(23) Maximum du prix de référence du mètre carré couvert que la collectivité locale peut arrêter pour les immeubles de la quatrième catégorie, en dinars par mètre carré couvert.

(24) Part de la taxe sur les immeubles bâtis dont le propriétaire d'un immeuble resté inoccupé pendant
une année peut obtenir la remise, l'année suivante, au titre de l'année d'inoccupation (code de la
fiscalité locale, article 6, paragraphe I, dans sa rédaction de 1997). Le dégrèvement suppose des
déclarations trimestrielles d'inoccupation et le paiement des taxes dues ; il est accordé par
arrêté du président de la collectivité locale (paragraphe III).

La loi de finances pour 2003 abroge le paragraphe I : le dégrèvement partiel cesse le 1er janvier
2003, et la valeur est vide depuis cette date.

Le dégrèvement total des contribuables à faible revenu qui bénéficient de l'aide de l'État ou des
collectivités locales (article 6, paragraphe II) subsiste. Le code dit qu'ils sont « dégrevés
totalement », sans énoncer de taux ni de seuil de revenu : rien n'est versé pour lui.

(25) Majoration, comptée par mois ou fraction de mois, que supporte le contribuable qui ne paie pas la
taxe sur les immeubles bâtis à l'échéance (code de la fiscalité locale, article 19, paragraphe I).
Elle s'applique aussi à la taxe sur les terrains non bâtis (article 34).

Deux grandeurs : le taux mensuel, modifié en 2002, 2007 et 2023, et le plafond du total des
pénalités, introduit en 2022.

(26) Taux, par mois ou fraction de mois de retard, de la pénalité due sur les sommes constatées auprès
des receveurs des finances au titre de la taxe sur les immeubles bâtis (code de la fiscalité
locale, article 19, paragraphe I). Le taux s'applique au montant de la taxe restée impayée. La
même pénalité vaut pour la taxe sur les terrains non bâtis : l'article 34 du code lui rend
applicables les articles 7 à 29, sanctions comprises.

Le point de départ du retard change avec le taux de 2007 :

- du 1er janvier 1997 au 31 décembre 2006, le premier jour du deuxième mois suivant celui de la
notification d'un avis du receveur des finances, la pénalité n'étant pas appliquée si la taxe
est payée dans l'année de sa constatation ;
- depuis le 1er janvier 2007, le 1er janvier de l'année qui suit celle au titre de laquelle la
taxe est exigible ; l'alinéa qui écartait la pénalité en cas de paiement dans l'année est abrogé
à la même date.

Depuis le 1er janvier 2022, le total des pénalités est plafonné au principal
(`plafond_part_principal`) : le texte qui pose ce plafond ne touche pas au taux, et aucune valeur
n'est donc portée ici à cette date.

Le relèvement de 2023 est écarté, par le paragraphe 10 du même article, pour les déclarations
déposées spontanément, les résultats de vérification et les taxations d'office antérieurs au 1er
avril 2023. La taxe sur les immeubles bâtis étant recouvrée par voie de rôle, il n'est pas établi
ici que cette réserve la concerne : la valeur est portée au 1er janvier 2023, date d'application
du décret-loi.

La pénalité fixe de 25 dinars pour défaut de déclaration (article 19, paragraphe II) et les
abandons de pénalités accordés par plusieurs lois de finances ne sont pas versés.

(27) Rapport maximal entre le total des pénalités de retard et le principal de la créance : depuis le
1er janvier 2022, les pénalités de retard de la taxe sur les immeubles bâtis « ne doivent pas
excéder le montant de la créance en principal » (code de la fiscalité locale, article 19,
paragraphe I, complété par la loi de finances pour 2022). La valeur 1 dit ce plafond : les
pénalités cessent de courir lorsqu'elles atteignent le montant de la taxe due.

Avant cette date, le code ne plafonne pas la pénalité : la série commence le 1er janvier 2022. La
mesure ne donne lieu ni à restitution des pénalités déjà payées ni à révision de leur inscription
comptable, sauf jugement.

Le plafond vaut aussi pour la taxe sur les terrains non bâtis, à laquelle l'article 34 du code
rend applicables les sanctions de la taxe sur les immeubles bâtis.